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为进一步推进和完善纳入改造老旧小区物业管理工作，解决老旧小区物业管理不规范问题，近日北京市住建委印发《关于在老旧小区改造中进一步完善物业管理工作的意见》（以下简称《意见》），从三大方面对老旧小区改造中的物业管理工作提出了具体要求。北京住建委表示，此举是贯彻落实《北京市物业管理条例》《北京市老旧小区改造工作改革方案》（以下分别简称《物业条例》《改革方案》）的重要举措。

据了解，《意见》对标《物业条例》和《改革方案》的总体要求，明确要在纳入改造的老旧小区构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，强调社区党组织要充分发挥党建引领作用，积极搭建由居（村）民委员会、业委会（物管会）、（原）产权单位、物业服务人等多方参与的治理格局和架构，明确各方具体职责，统筹推进老旧小区改造中的物业管理工作。

对于尚未组建业主自治组织的小区，街道（乡镇）要合理划分物业管理区域，并与改造实施区域统筹考虑，实现规模效益，指导、推动依法依规成立业主大会，并选举产生业委会或组建物管会。（原）产权单位应配合做好房屋档案提供、职工动员发动等工作，同时应积极参选物管会，并推荐、引导本单位优秀职工参选业委会。

同时，根据《物业条例》和《改革方案》的相关要求，本着“分类推进、逐步提高、全面覆盖”的原则，《意见》进一步明确了纳入改造老旧小区实行物业管理方式的服务标准和相关要求，推动纳入改造的老旧小区规范化物业管理全覆盖。

其中，在市场化物业管理方式方面，一是业主自行管理方式。对于业主自我服务意愿较强且有良好管理能力的小区，可采取业主自行管理方式。《意见》对业委会（物管会）提出了明确要求，同时要求业委会（物管会）要承担好“财务总管”角色，加强小区物业费、公共收益等资金管理，对于资金量大的小区应聘请专业人员负责财务工作。物业服务可优先聘用本小区居民从事保安、保洁等服务工作，既能充分发挥小区居民的自我管理优势，又能为小区居民提供就业岗位实现“双赢”。

二是委托物业服务人方式（包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人）。对于具备条件的小区，推进建立委托物业服务人管理方式。业委会（物管会）应结合本小区业主的需求确定服务内容和收费标准，通过公开竞争方式选聘市场化物业服务人为小区提供物业服务，并代表全体业主与物业服务人签订服务合同。在业主交纳物业费方面，鼓励街道（乡镇）通过采取“先买后补”等方式给予一定政策支持，设置一定时间过渡期，引导业主逐步实现物业费正常交纳，促进物业管理步入良性循环。

在产权单位自管方式方面，考虑到历史沿革和管理现状等问题，对于（原）产权单位具有管理能力或者由于多种原因需要（原）产权单位继续承担物业管理的小区，可按单位自管方式提供物业管理。《意见》对（原）产权单位的物业管理责任、服务标准、物业管理用房等均提出了明确要求。街道（乡镇）应在（原）产权单位协助下积极推动引入市场化物业管理服务。

在街道应急管理方式方面，对于暂不具备引入市场化物业管理，以及不具备单位自管条件的小区，为防止出现“失管”现象，明确由街道（乡镇）、社区依据《物业条例》的有关规定，委托应急物业服务人为小区提供应急服务。

此外，为更好的满足业主需求，《意见》鼓励物业服务人和（原）产权单位针对业主生活服务需求，提供入户付费的市场服务，也可提供市场化服务名录供业主自行选定，通过物业服务和社会化服务相结合的方式，提升综合服务水平，满足业主多样化需求，提高居住满意度。

此外，《意见》还从加强组织领导、落实主体责任、加强宣传引导方面提出工作要求，物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的市场规则，逐步提升居民参与物业管理的责任意识，不断优化市场环境。